在審計實務中，我們查閱房地產開發企業的財務報告時，經常會發現不同的公司對“收入實現的確認原則”有不同的表述，并且對收入確認的會計處理依據也各持己見。譬如有公司認為，在預售商品房業務中，與客戶簽訂了《商品房買賣合同》，并且收取了全額價款，房屋已經屬于客戶所有，而公司的報酬已經實現，應該予以確認收入實現。也有公司認為，產權過戶是房屋所有權交付的標志，因此應該在產權過戶后確認收入實現。那么，以上觀點正確嗎？

　　《企業會計制度》對于收入的確認原則，作了如下規定：“銷售商品的收入，應當在下列條件均能滿足時予以確認：

　　（一）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

　　（二）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；

　　（三）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；

　　（四）相關的收入和成本能夠可靠地計量。房地產開發企業自行開發商品房對外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認原則執行。“

　　由此可以看出，房地產開發企業收入確認原則與其他企業并無差別。但結合房地產開發企業的經營特點，我們不難發現不同觀點的端倪。

　　與一般工商企業相比較，房地產開發企業的生產經營具有以下顯著特征：

　　1、項目開發建設周期較長，一般會跨越多個會計年度。這是由房地產開發的性質決定的，一個項目從立項審批、取得土地使用權到開工建設乃至項目建成，少則需要一兩年，多則三四年甚至更長時間。

　　2、房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往采取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

　　3、產品成本計量相對滯后。一方面由于項目施工與其成本決算往往存在時間差，導致成本計量落后于形象進度；另一方面，基礎設施及公共配套設施的建設往往落后于商品房的建設。特別是“大盤”項目在實行統一規劃、滾動開發的情形下，往往存在一期商品房已經交付入住，而花園、會所等公共配套設施可能尚未完成甚至尚未開工的情形，導致項目成本無法得到準確的計量。

　　鑒于上述經營性質的特殊性，房地產開發企業濫用會計政策，操縱經營業績顯得更加容易。為了不同的目的，往往各取所需的選擇有利于自己的收入確認原則，如有利于提前確認利潤以粉飾會計報表的“簽約收款原則”；有利于稅收籌劃以及盈余管理的“產權過戶原則”。那么，應該如何公允、合理的確認房地產銷售收入呢？

　　筆者認為，首先要正確理解“商品的風險和報酬的轉移”。商品房風險和報酬的轉移，其核心是商品的交付，即將合乎客戶購買標準的房屋交付客戶。這里的標準包括法律規定的關于質量的強制標準和客戶在合同約定的個性化標準。房屋是一件特殊商品，其銷售條件受到相關法律法規和銷售合同的嚴格約束，并且客戶在接收商品時在特定條件下享有退貨選擇權。如建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》規定，“商品房現售，應當符合以下條件：已通過竣工驗收；供水供電供熱通訊燃氣等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業管理方案已經落實。”“商品房銷售時，房地產開發企業和買售人應當訂立書面商品房買賣合同。按套（單元）計價的現售房屋套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍或者面積誤差比絕對值超出3%時，買受人可以要求退房，由房地產開發企業承擔違約責任。”

　　只有符合以上標準，商品房才能被客戶接受。在此情況下，未辦理產權過戶不能構成退房的依據。從而真正實現“商品的風險和報酬的轉移”。

　　其次是要合理理解成本能夠可靠計量。前述房屋開發的成本滯后特征，決定了“房屋成本能夠可靠計量”，在實務中并不容易作到。因此，成本計量除了使用實際發生的費用支出外，還會大量使用估計數據。已經竣工驗收的房屋成本，可以從公司會計記錄中取得。而未完工的公共配套設施成本支出，則需要預估。這些估計數據來源包括項目策劃書、項目預算等。在合理預估公共配套設施成本支出的情形下，可以視為“成本能夠可靠計量”。

　　綜上所述，筆者認為房地產企業收入確認的具體條件應該包括以下四個方面：

　　1、工程已經竣工，并且驗收合格，符合銷售合同約定的交付條件；

　　2、已通知買方接收房屋，并且將結算賬單提交買方取得買方認可；

　　3、與實測面積相對應的房款已經確定，發票開出，收到價款或者取得支付款的承諾函；

　　4、商品房屋的成本已經實際發生，并且可以可靠計量，公共配套設施成本支出可以合理預估。