隨著國家對二手房交易市場調控力度的加強，二手房稅收調整政策頻頻出臺，這些政策是否起到了應有的作用？在實際操作過程中又出現了哪些新問題？作為執行者的稅務機關，有必要對政策落實情況進行深度探討。筆者結合所在城市實際工作，分析總結了一些焦點、難點問題，旨在為二手房交易稅收的規范化管理提供研討依據，并盡快找到解決問題的途徑。

　　轉讓收入難以核定的計稅價格

　　2006年8月1日，國家稅務總局下發通知，進一步明確住房轉讓以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。從江西省贛州市情況看，市政府在2005年8月出臺了搞活住房二級市場的有關政策，即對中心城區存量房屋區域進行了等級劃分，相關部門參考各等級基準價核定最低交易價格。隨后，贛州市地稅局、財政局、規劃建設局、房地產局又聯合下發通知，指出對申報成交價格明顯偏低的，可采取三種方法進行核定：一是參照同類地區、同類地段、同類結構和同等樓層價格進行核定；二是提請有關中介機構評估；三是參照各級政府確定的最低交易價格核定。

　　但實際操作過程中，按“政府基準價”核定的最低交易價格往往低于房屋原價，使許多納稅人以房產證上注明的原價甚至更低的價格虛報交易價。對于近幾年建筑的新房，如按“政府基準價”核定，轉讓收益為零，而建筑年代久遠的房屋交易因原價低，轉讓收益畸高，稅負出現倒掛，顯失稅負公平。如把“寶”押在中介對交易價進行評估上，且不說增加納稅人負擔，魚目混珠的評估機構，同樣不能評估出合法公正的交易價格。

　　個稅稅率難調眾口的自助餐

　　個稅是個早已存在、但至今才被推至臺前的二手房交易稅種，日前，國家稅務總局正式發布了二手房交易應強制征收個稅的通知。而通知卻似乎留有三處“活口兒”：一是納稅人不提供房屋原值憑證，稅務機關可實行核定征收，幅度為住房轉讓收入的1%-3%。由此出現“20%據實征收”和“1%-3%核定征收”兩個征收標準，造成地稅部門的自由裁量權過大。二是賣房人會在兩個標準之間權衡，取其輕。典型的表現是稅法“自助餐”，導致彈性稅收。三是通知規定了據實征收扣除成本的裝修費用扣除限額，容易導致虛報裝修費用，高報成本，減少稅基。

　　個稅優惠難以執行的好政策

　　財稅字[1999]278號通知中出臺了兩個優惠政策：對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金。同時規定，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。國家稅務總局還在2006年8月1日的通知中強調，要不折不扣地確保維護納稅人的合法權益。這就帶來兩個問題：一是到底是應該先買房還是先賣房？如果要享受個稅保證金返還的優惠，只能先賣后買。而現有住房出售后，再購買新房到裝修完工搬進新房，至少要半年以上，那么，這段時間賣房者該往何處安居？二是售房者出售已經居住五年以上的住房，要想免繳個人所得稅，條件是“惟一的自有住房”。然而在實際操作上卻沒有操作性，因為存在異地購房、以親屬名義多處購房等因素，稅務機關難以調查核實，房產管理部門也難當此任。有些稅務機關采取讓售房者書立保證書的形式確定“惟一住房”，也無異于紙上談兵。

　　上述政策的難以操作，導致部分地方對二手房轉讓的個稅征收時征時停。

　　營業稅政策難顯公平的“重典”

　　1999年8月1日，政府開始對個人將購買不足1年的住房銷售實行全額征收營業稅，2005年6月1日國稅發[2005]89號文又將該政策的1年期限改為2年，2006年6月1日國稅發[2006]74號文再將該政策的2年期限改為5年。幾年時間，三易政策，可謂“亂世重典”。“重典”之下，又難免殃及池魚。

　　根據營業稅暫行條例實施細則第四條規定，“單位將不動產贈與他人，視同銷售不動產”，應當征收營業稅。就是說，只有單位無償贈與不動產的行為才征收營業稅，對個人無償贈與不動產的行為不征收營業稅。面對二手房交易稅負的日益加重，當今一些購買未滿5年的二手房正以“贈與”或遺產繼承的方式悄然變相交易，偷逃國家稅款。

　　為了堵塞假贈與規避營業稅，國家稅務總局出臺了《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》，對受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。差額計稅不減除房屋原價，其稅負接近偶然所得個稅稅負，對假贈與確實是殺手锏。但對于通過繼承、離婚、直系親屬贈與方式取得的住房再轉讓，卻等同于普通贈與方式再轉讓實行重稅負，顯失公平。

　　也許，國家的“重典”是為抑制住宅用房的炒賣，但在住宅與非住宅之間也同樣凸現稅負的不公，厚此薄彼。如不足五年交易的住宅和非住宅，同樣的購置年限卻適用全額和差額征收兩種不同的營業稅政策。非住宅購置單價遠遠高于住宅，有時稅負卻遠遠低于住宅。

　　稅務發票抵扣難煞買房人

　　根據國稅發[2005]89號和國稅發[2006]74號文件，對個人購買的非普通住房超過5年對外銷售的，在向地方稅務部門申報繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票，作為差額征稅的扣除憑證。今年8月1日國稅發[2006]108號相關通知第二條也強調，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。此舉對買房人在潛意識里增加了索取發票的觀念，增強了公民的納稅意識，也有利于房地產開發公司、房屋裝修公司、建材市場等經營者規范經營、依法納稅，減少稅款流失。但交易成本費用沒有正式發票將不予抵扣，即意味著對無發票者（購房消費者）追繳了以前的稅款。

　　筆者發現，目前二手房交易中至少20%以上無法提供發票，原因主要有：發票遺失，以前源頭控管不到位，未開具發票，也有開發商或賣房人故意偷稅不給購房消費者提供發票，或是消費者沒有索要屬于自已的發票。這便使納稅主體發生倒置，為開發商或賣房人買單，就要承受被追繳稅款的“傷痛”，顯然不合情理。同時值得我們注意的是，稅務機關在這個執法程序上是否合法。

　　再從另一個層面上講，對于5年之內的普通住房全額征收營業稅，這時沒有差額“發票抵扣”，那么還要不要納稅人提供以前的購房發票呢？在窗口的稅務工作人員并非稅務稽查人員，有權追繳無票偷稅事件嗎？況且要定位到以前辦證時間點的稅收政策，確定是補稅還是免稅，也是耗時費力的事。

　　“統一計價”與“先稅后證”難以統一的程序

　　早在2005年10月初，國家稅務總局就下發了《關于實施房地產稅收一體化管理若干問題的通知》，要求全國各地區在存量房交易過程中所涉及的契稅、營業稅、個人所得稅、印花稅等一律施行“一窗式”征收，同時，統一對房地產交易價格的認定，保持相關稅種計稅依據或計稅價格的一致性，實行“先稅后證”。值得關注的是，稅務機關從稅收管理的角度出發，要求房地產部門憑稅務發票和稅票辦理產權證書，實行“先稅后證”。同時對“二手房”交易價格明顯低于社會平均交易價格的，由地稅機關依法核定計稅價格。而房產管理部門的職責是不斷激活住房二級市場，擴大交易總量，希望稅負越輕越好，因此向社會發布的交易指導價格往往遠低于實際交易價格，活躍的交易市場也是地方政府所希望的。因此，對“統一計價”、“先稅后證”的做法難免出現變通執行的情況。